Tesis doctorales de la Escuela Internacional de Doctorado de la URJC desde el curso 2024/25
Los plazos de garantía y prescripción en la Ley de Ordenación de la Edificación: fundamentos para una reforma legislativa
Autor
ESTEBAN VILLAR, MARIA ASUNCION
Director
MARTÍN AZCANO, EVA Mª
Codirector
MEDINA ALCOZ, MARÍA
Fecha de depósito
24-07-2026
Periodo de exposición pública
25 de julio a 28 de agosto de 2026
Fecha de defensa
Sin especificar
Programa
Ciencias Sociales y Jurídicas
Mención internacional
No
Resumen
La presente tesis doctoral lleva a cabo un análisis crítico de los plazos de garantía y
prescripción establecidos en la LOE en relación con la responsabilidad civil por vicios y
defectos constructivos. La investigación parte de la relevancia constitucional de la vivienda
como bien de primera necesidad, cuya adquisición exige habitualmente un importante esfuerzo
económico. A pesar de ello, el adquirente de una vivienda de obra nueva se enfrenta, cuando se
producen daños materiales, a un sistema de reclamación técnicamente complejo y generador de
inseguridad jurídica.
El trabajo examina la evolución histórica desde el artículo 1591 CC hasta la aprobación
de la LOE, que supuso el paso de un régimen muy protector para los adquirentes, pero
excesivamente gravoso e incierto para los agentes de la edificación, a un sistema diferenciado
de plazos de garantía de uno, tres y diez años, y de un plazo de prescripción de dos años. En la
tesis se sostiene que esta reforma, aunque era necesaria, desplazó el sistema hacia el extremo
opuesto, pues la brevedad de los plazos resulta insuficiente para muchos vicios constructivos
de forma que, en ocasiones, los daños se manifiestan una vez transcurridos los plazos de
garantía fijados por la Ley.
La investigación combina el análisis normativo, doctrinal y jurisprudencial con el estudio
de resoluciones judiciales y casos reales, especialmente útiles para comprender la dimensión
técnica de las patologías de la edificación. A partir de este estudio se han identificado los
principales problemas derivados del régimen de plazos de la LOE: excesiva fragmentación,
disparidad jurisprudencial en la clasificación de los daños, insuficiente protección del
adquirente y fracaso parcial del sistema de garantías obligatorias previsto por la propia Ley.
Como propuesta de lege ferenda se defiende, para los supuestos en que el adquirente tenga
la condición de consumidor, la sustitución del sistema dual de garantía y prescripción por un
plazo único de prescripción de cinco años contados desde la entrega de la vivienda, para los
daños que afectan a la habitabilidad y defectos de acabado. Con ello se pretende restablecer un
equilibrio razonable entre la protección del adquirente-consumidor y la seguridad jurídica de
los agentes de la edificación.
