Tesis doctorales de la Escuela Internacional de Doctorado de la URJC desde el curso 2024/25
El Contrato de Franquicia en el sector inmobiliario en España
Autor
SALES BORT, MARIA
Director
TAPIA SÁNCHEZ, MARÍA ROSA
Fecha de depósito
25-11-2025
Periodo de exposición pública
26 de noviembre a 11 de diciembre de 2025
Fecha de defensa
Sin especificar
Programa
Ciencias Sociales y Jurídicas
Mención internacional
No
Resumen
El contrato de franquicia ha evolucionado significativamente desde sus orígenes en la Edad Media, en los que se vinculaba con formas de concesión feudal y privilegios comerciales, hasta su consolidación como una fórmula contractual moderna de colaboración empresarial. En el contexto español, esta figura jurídica ha experimentado una adaptación progresiva desde su introducción, favorecida por la liberalización económica y la expansión de modelos de negocio anglosajones, especialmente desde la década de 1980. Dentro de este marco general, la franquicia inmobiliaria ha ocupado una posición singular, al haber sabido insertar su lógica organizativa dentro de un sector tradicionalmente atomizado, caracterizado por la presencia de operadores locales y escasa estandarización normativa y práctica del sector.
La génesis de la franquicia inmobiliaria en España se vincula con la necesidad de profesionalizar y homogeneizar los servicios de intermediación inmobiliaria, objeto de explotación de dicha figura. Así, han proliferado redes que adoptan estructuras diversas, desde modelos centralizados con control jerárquico, como REDPISO, que incorpora mecanismos de participación accionarial del franquiciador en las agencias franquiciadas, hasta otros más descentralizados, como RE/MAX, que privilegian la autonomía jurídica y económica del franquiciado. Estas distintas arquitecturas contractuales reflejan una tensión estructural entre los principios de independencia empresarial y control de marca, que se reproduce también en otros sistemas jurídicos comparados.
Por otro lado, el contrato de franquicia inmobiliaria ha demostrado ser resiliente ante contextos adversos, como la crisis derivada de la COVID-19, mostrando una notable capacidad de adaptación a los cambios normativos y de mercado. Asimismo, ha comenzado a ocupar un espacio intermedio entre el Derecho privado (en tanto instrumento contractual atípico, bilateral y de tracto sucesivo) y el Derecho público, debido a la creciente regulación del sector inmobiliario tanto en el ámbito autonómico como en el estatal.
Desde una perspectiva internacional y comunitaria, el estudio comparado revela que España carece de una regulación específica del contrato de franquicia, a diferencia de otros ordenamientos jurídicos como EEUU o Francia. En este sentido, el Derecho comunitario ha ido integrando elementos esenciales para el funcionamiento de las franquicias, como el régimen de la competencia postcontractual, la prohibición de imposición de precios y, más recientemente, la incorporación de criterios ESG (Environmental, Social and Governance) en la normativa vertical.
En cuanto a la inserción del contrato de franquicia inmobiliaria dentro del ordenamiento jurídico español, resulta especialmente relevante el impacto de normas públicas como la Ley 12/2023, de derecho a la vivienda, que introduce conceptos como el "gran tenedor" y regula de forma indirecta las relaciones contractuales del sector y su práctica de actividad; la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, que aproxima ciertos estándares de transparencia hipotecaria a los requerimientos precontractuales de las franquicias inmobiliarias con los clientes; la Ley 1/2025 de 2 de enero, que modifica la admisibilidad de los procesos jurídicos de la franquicia inmobiliaria y sus usuarios. También adquiere protagonismo, tanto el marco autonómico de los registros de agentes inmobiliarios, figura esencial en la franquicia inmobiliaria, que sigue criterios dispares en una práctica análoga en función del territorio autonómico español en el que se encuentre la franquicia inmobiliaria, como las resoluciones de los tribunales, que limitan e incluso declaran inconstitucionales las normativas aplicables al sector y a su actividad como es el caso de la STC de 21 de mayo de 2024 que declara inconstitucional algunos preceptos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, por exceder las competencias estatales y vulnerar principios constitucionales.
La incorporación acelerada de tecnologías de inteligencia artificial tambien denominada IA y la digitalización avanzada de procesos están operando una transformación profunda y estructural del ecosistema de la franquicia inmobiliaria. Este fenómeno no constituye una mera evolución técnica, sino una verdadera disrupción jurídico-contractual, en la que se reconfiguran las bases tradicionales del Derecho privado. En este contexto, la interacción entre tecnología, regulación y estructura obligacional emerge como el núcleo problemático y decisivo para entender los nuevos equilibrios (o desequilibrios) que surgen en las relaciones franquiciadas. En efecto, la franquicia inmobiliaria se caracteriza por una arquitectura contractual singular, en la que confluyen la cesión de signos distintivos, la transferencia de know-how y la sujeción a un modelo empresarial testado por el Franquiciador. Esta lógica organizativa, ya de por sí compleja, adquiere nuevas dimensiones cuando el saber técnico no se transmite mediante protocolos estables ni manuales operativos tradicionales, sino a través de sistemas algorítmicos en constante actualización, opacos y controlados centralizadamente. Así, la IA deja de ser una herramienta auxiliar para convertirse en un factor estructurante del vínculo contractual, capaz de alterar sustancialmente la autonomía funcional del Franquiciado, la distribución de riesgos y la atribución de responsabilidades.
La progresiva automatización de decisiones clave (como la valoración de inmuebles, la asignación de clientes o la planificación comercial) mediante herramientas de machine learning y análisis predictivo, refuerza el poder del Franquiciador, quien concentra el control efectivo sobre los sistemas, pero difumina su responsabilidad sobre los efectos jurídicos de sus decisiones algorítmicas. Esta concentración tecnológica y funcional genera una dependencia estructural del Franquiciado, lo que plantea dudas sobre la vigencia efectiva del principio de autonomía de la voluntad y el cumplimiento del deber de transparencia, particularmente cuando los sistemas son no auditables, calificables como secretos comerciales o excluyen a los Franquiciados de toda capacidad de intervención. Desde esta perspectiva, el contrato de franquicia inmobiliaria se ve expuesto a una nueva tensión entre eficiencia operativa y tutela jurídica, en la que los algoritmos no solo modifican las condiciones materiales del equilibrio contractual, sino que generan una suerte de autonomía condicionada del Franquiciado, basada en la delegación tecnológica. Ello impone una revisión crítica del principio de determinabilidad del objeto contractual, de la función del consentimiento informado y de la validez de cláusulas que trasladen al Franquiciado riesgos derivados de tecnologías sobre las cuales no tiene control ni conocimiento.
Esta transformación también interpela directamente al régimen de responsabilidad civil. El uso de asistentes virtuales o plataformas de análisis predictivo que inducen a errores en la toma de decisiones comerciales puede generar daños a terceros y al propio Franquiciado. Si la implantación de estas herramientas es decidida unilateralmente por el Franquiciador, sin participación técnica ni contractual del Franquiciado, cabría fundamentar una atribución normativa del riesgo (incluso en términos de responsabilidad objetiva) en favor de quien detenta el control efectivo del sistema. En materia, por ejemplo, de protección de datos, la centralización del tratamiento en plataformas impulsadas por IA ha sido significativa pues las mismas se utilizaban de forma transversal por redes como Keller Williams, RE/MAX o CENTURY 21, lo cual, planteaba escenarios de corresponsabilidad entre Franquiciador y Franquiciado. Este tipo de corresponsabilidad tecnológica exige una definición precisa (contractual y operativa) de las funciones de tratamiento y delegación de información entre todas las partes que disponen del dato, así como mecanismos de cumplimiento coordinado que, hasta el momento, no han sido debidamente desarrollados en este tipo de relaciones contractuales. A todo ello se suma la inminente entrada en vigor del Reglamento de Inteligencia Artificial de la Unión Europea (IA Act), que prevé obligaciones reforzadas para sistemas catalogados como de “alto riesgo”, especialmente aquellos vinculados al scoring financiero, la evaluación de perfiles y la toma de decisiones automatizadas con efectos jurídicos o económicos significativos. Su aplicación al ámbito de la franquicia inmobiliaria obligará a una revisión sustancial del marco contractual, así como de los sistemas de supervisión y formación del Franquiciado, que deberá operar bajo condiciones técnicas y jurídicas mucho más exigentes.
